Как правильно сдать квартиру в аренду

Собственники сдают квартиры по совершенно различным причинам. У кого-то простаивает жилплощадь, которая могла бы приносить доход, кому-то нужна прибавка к зарплате, а кто-то просто решил оформить свой бизнес и жить на деньги, которые получает от арендаторов. Какой бы ни была ваша ситуация, чтобы зарабатывать на этом деньги, нужно постараться сделать жилье комфортным и максимально обезопасить себя и свою квартиру от форс-мажорных ситуаций.

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду

Для начала нужно подготовить квартиру к сдаче. В России принято сдавать ее со всей мебелью и даже кухонной утварью, чтобы квартирантам не нужно было ничего докупать или привозить с собой. Однакочтобы сдать квартиру, в которой жили вы или ваши родственники, вовсе не достаточно просто помыть посуду и протереть пол. На самом деле квартира требует гораздо более тщательного подхода.

Для начала уберите мебель, которая сломалась, устарела или дорога вам. Проверьте работу сантехники, электрики и подачу газа. Этим вы обезопасите не только арендаторов, но и себя. Помните, что квартира это всего лишь жилплощадь, и как бы вам ни были дороги фарфоровые безделушки, покоящиеся в недрах серванта, нужно научиться идти на компромисс с теми, кому здесь жить и для кого эти безделушки ничего не значат. Они сломают и потеряют их, и это даже не будет их вина. Потому что это вы должны были заранее подЗастраховать квартируумать о судьбе ваших вещей, забрать их с собой, продать или выбросить.

Несмотря на то что вы лично знаете своих квариросъемщиков или они просто очень понравились вам и кажутся вполне надежными людьми, не способными к вандализму, все равно они могут испортить ваши вещи — хотят они того или нет. У всех нас очень разные представления о том, как нужно вести быт, поэтому будьте готовы к тому, что ваши квартиросъемщики окажутся не плохими, но просто другими людьми.

У вас есть возможность застраховать квартиру. Да, это потребует дополнительных денег, но довольно небольших. При этом учтите, что полная страховка может включать в себя:

• гражданскую ответственность, проживающих в квартире (тем самым вы обезопасите себя от необходимости компенсационных выплат разьяренным соседям, квартиру которых залили ваши квартиранты);
• имущество и внутреннюю отделку (те самые только что поклеенные обои и переобитые диваны).

Назначить арендную плату за квартиру

Подготовьте себя к сдаче квартиры, просмотрев похожие объявления в вашем городе. Слишком низкая цена покажется странной и может отпугнуть приличных людей — они будут думать, что хозяева квартиры что-то скрывают. Слишком высокая цена даже хорошую квартиру сделает непривлекательной для квартиросъемщиков, и сдать ее будет очень трудно.

Брать или не брать залог за пользование помещением — решать вам. Дело в том, что залог это те деньги, которые вы можете удержать, если шкаф в вашей квартире поломали жильцы а обои съела их собака, поначалу казавшаяся безобидной.

Поэтому в принципе он может быть абсолютно любым, все зависит от того, насколько дорого вы готовы оценить свое имущество, но мы советуем быть реалистами и соотнести свои ожидания с общепринятой суммой — половиной или полной месячной стоимостью арендной платы.

Внимательно подойти к выбору арендаторов

Как бы вы ни были дружны с тем, кому сдаете квартиру, обязательно заключите договор и проверьте документы. Даже небольшие суммы становятся камнем преткновения, о который спотыкается дружба. Что уж говорить о квартирном вопросе, который, как известно, испортил москвичей (да и остальных россиян) задолго до нашего рождения. Дружба дружбой, но все, что касается правовой стороны вопроса, должно быть строго задокументировано.

Как сдать жилье через агентство

Самый надежный вариант — обратиться в риелтерское агентство. Вам как арендадателю не нужно будет платить никаких денег — комиссию агенту платит арендатор. Однако вы заранее можете сказать агенту, какие требования вы предъявляете к жильцам. Хотите ли вы видеть в своей квартире семейную пару, любителей котов или кого угодно другого, зависит только от вас. Предъявив свои требования агенту, вы делаете его представителем своих интересов и получаете возможность обезопасить себя от нежеланных звонков незнакомцев. Помните, что вы не должны денег ни агентству, ни агенту как его представителю и имеете полное право отказаться от их услуг, если по какой-то причине их качество вас не устраивает, а действия кажутся подозрительными.

Заключение договора аренды

При составлении договора важно проследить за тем, чтобы был правильно указан предмет договора (адрес квартиры, метраж и количество комнат) и привести в документах всех собственников квартиры (дома). Важно, чтобы в договоре квартира называлась именно квартирой. Ни помещением, ни комнатой и т. п. Обратите отдельное внимание на формулировку, что арендатор будет именно проживать здесь, и впишите в договор всех, кто будет жить вместе с ним. Такие меры предосторожности помогут вам через месяц не столкнуться с действующим подпольным игорным домом в вашей квартире.

Если вы хотите получить квартиру в том же состоянии, что и сдали ее, пропишите это в договоре. Опишите все имущество и его состояние вплоть до мелочей, чтобы потом не спорить со съезжающими арендаторами, сколько царапин было на фамильном комоде.

Не забудьте также указать срок, на который вы составляете договор. Как правило, это 11 месяцев с возможностью продления. Если по какой-то причине вы или ваши арендаторы решили расторгнуть договор, то уведомить об этом следует не менее чем за месяц. В целом главный совет при составлении договора, который уместен всегда, — договор должен быть максимально прозрачен и понятен всем, кто ставит под ним свою подпись.

К договору должен быть приложен акт об оплате, куда вы можете вписывать суммы, которые получаете от жильцов. Все эти вопросы могут решаться полюбовно, в зависимости от сложившихся отношений. И тем не менее всегда полезно иметь правильно составленные документы, которые защитят ваши права в случае чего.

Сдавать по закону

Сдавая квартиру в аренду, вы становитесь бизнесменом. Теперь у вас есть актив, который работает и приносит регулярный доход. Именно поэтому нужно декларировать свои доходы, ежегодно подавая в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ, и соответственно российским законам выплачивать 13 % от дохода.

Есть и другой вариант, который обойдется несколько дешевле, но будет таким же законным, как и первый: зарегистрируйтесь (для этого вновь нужно пойти в налоговую инспекцию) в качестве индивидуального предпринимателя, и вы сможете платить налог по сниженной ставке — всего 6 % от дохода (ИП могут использовать упрощенную систему налогообложения — УСН). Также через налоговую службу предприниматель должен оплачивать страховые взносы в Пенсионный фонд России (ПФР) и медицинскую страховку. Суммы этих взносов ежегодно пересматриваются и в 2019 году составляют 29 354 и 6 884рублей соответственно. Если годовой доход предпринимателя превысил 300 000 рублей, то ему следует дополнительно отчислять в ПФР 1 % дохода. Сдавать квартиру в соответствии с законом — значит максимально обезопасить себя от мошенников и аферистов.